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- Amazon.co.jp ・本 (272ページ)
- / ISBN・EAN: 9784426118587
作品紹介・あらすじ
東京には東京の買い方がある。資産価値が落ちない安全な家(戸建・マンション)を買うために必携の1冊!
感想・レビュー・書評
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自説を都合よく補強する材料ばかり並べた文章で、いまいち信用できない。
「欧米では住宅が100年保つ資産なのに日本では違う」と言う
→日本の高温多湿な環境と地震の多さによる石造り不可という制約、国土の狭さなどを都合よく無視している
「こんな家は資産価値が下がる」という論調のときは「価値が下がってしまうケースが多いのです」という。
「こんな家は資産価値が下がらない」という論調のときは「価値が下がらないというケースがあります」という。
→どっちも「ケースがあるよ」としか言っておらず、割合も何も明示されていない。印象操作のための文章としか読めない。
結局あらゆる結論が「都心駅近マンションを買え」にしかなっていない。
いまにマンションバブルが弾けて死ぬのではと思うが、そういったリスクについて説明はない。
そして職場が都心に無いケースなどは無視することにしたらしい。
あと人気の地域ほど待機児童数が多くて死ぬ＆私立中学とかで教育コストがすげーかかるのに、そのあたりのことを全部無視している。
家を株のように取り扱う考えもわからなくはないが、子育てとかのことを考えると難しいだろうよというのが正直な感想。
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ー 幸せになる家の購入には絶対守るべき「3つの視点」があり、「資産価値」と「安全性」の話を書きましたが、ここで3つ目の視点である「利用価値」についてお伝えしたいと思います。
「利用価値」とは、「住み心地」、「居住性」などとも言われますが、要はその家を利用することに対しての人それぞれのパーソナル(個人的)な価値観のことをいいます。
資産価値は、売ったり貸したりしなければ意識することは少ないですし、安全性も、災害や事件などがなければ、そのありがたみがわかりにくいのですが、利用価値は、「その家は自分にとってどうなのか」という目に見えてわかりやすい価値なので、楽しさや顕在的な幸福感を感じやすい価値です。自分に正直であるこの本質的な価値観が高ければ高いほど、物件に居住する満足度も上がります。 ー
論点が網羅的かつ深掘りして調べたい時にどこを見ればいいのか分かるので、非常に参考になった。
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【MyHome】東京で家を買うなら/後藤一仁/20160303（28/454）<270/34695>
◆きっかけ
・タイトルに惹かれて。
◆感想
・失敗のきかない買い物と考えると、億劫だな。かといって、郊外に住むつもりなし。。。勉強するほかない。
◆引用
・購入の3つのポイント
－資産価値（家は預貯金同様に財産であるべき）（：いざとなればすぐ売れる、貸せる＝＞立地の影響大
－安全性：災害、防犯面
－利用価値：住み心地、居住性、利便性
・売ることを考えて買うと失敗しにくい。NG：一生住み続けるつもり（そんなことない）
・郊外マンション：安価だが、価格の下落の可能性大
・消費の家：ローン返済スピード＞資産価値の目減りスピード
・資産の家：＜
・鉄骨鉄筋コンクリ耐用年数47年（減価償却費）だが、適性ではない。
・築20年まで減価が激しくその後はゆるやかな傾向
・不動産の価値：住み価値、貸せる価値、売れる価値
・価格の下がる可能性のあるマンション
－都心から遠い
－不人気路線
－駅から通り
－街力なし
－嫌悪施設に隣接
－プライバシーや防犯上不安な１F
－日が当らない
－鉄道、高速、幹線道路に面している
－買い物施設がない
－小規模すぎる
－大規模すぎる
－管理費・修繕積立金が高い
－自主管理
－管理状態が悪い
－駐車場、空き地、古家に隣接
－工業系地域にたつ
－EVなし
－変形した間取り、個性が強すぎる外観、内装
－昔から地震、水害、が起こりやすい場所＝＞ゼロメートル地帯
－老朽化木造住宅密集地域
－賃貸マンションの賃料が低いエリアにある
－空室率が高い
・価値の上がるマンション
－住民が適度に入れ替わり、若い世代が入居しやすい立地
－人気沿線
－人気駅
－街力あり
－駅力あり
－歴史を経て発展してる街
－駅近
－ブランドマンション
－高台
－国立大、有名私立大学、その付属校がある街
－雰囲気の良い公園に隣接
－向きに「南」が入っている
－角住戸
－最上階、あるいはそれに近い
－眺望を遮るものない
－総合病院近く
－リビングのワイドスパンである
－スーパーが近い
－図書館、スポーツ施設近い
・子どもの成長にあわせて、部屋が多く必要なときは賃貸、というのも手
・都心60m2のマンションを購入して、10年後に売却して、郊外に80m2購入は可能。逆は困難。
・中古住宅：新耐震基準のもの。
・土地の高さ
http://flood.firetree.net/
https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/douro/7509/53578.html
http://disaportal.gsi.go.jp/viewer/
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/kako.htm
http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lc_index.html
・地震
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm
http://www.jjjnet.com/jishin_yure_map.html
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/
古地図で昔そこがなんだかったかを調べる。googlemapもつかえる
・液状化の可能性
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/
・活断層
http://www1.gsi.go.jp/geowww/bousai/menu.html
・杭が長いほど、揺れが激しくなる可能性
・貸した場合の家賃＞マンション購入で発生する費用（＝ローン返済＋管理費など＋固定資産税・都市計画税）となるようにする。
・購入に失敗する共通点
－購入に際して、判断するものさしができてない。＝＞代償の法則（何かを得るためには、何かを捨てなければならない）
－価格と価値の違いがわかっていない
－後から変えられるものに惚れてしまう
・良い物件を見つけるコツ
－良い仲介会社と巡り合う
－決して焦らないこと、でも良い物件にであったといに素早く行動を起こせるよう準備できていること
－購入のものさしを持っていること（優先順位をつけておくこと）
－頻繁に物件をチェックして、相場観を養う
－実際の物件を複数見ること
－坪単価でも比較すること
－上下左右の住戸の間取りを確認する
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今、埼玉在住ですが東京勤務です、学生時代は東京都区内になる祖母の家に一人で、神戸で９年間過ごす前には、東京都区内に家族で住んでいたので、私と東京との関わりはそれほど薄くないような気もします。
「東京で家を買う」予定は特にないのですが、人生が変わる戦略的「家」購入バイブル、という本のコピーに本屋さんの店頭で魅せられて読んでみることにしました。
現在住んでいる埼玉にあるマンション、色々考えて購入しましたが、家に入ってくるチラシを見る限り、購入額の半分近くになっています。場所や階数によっては、大台を割っている物件もあるとのこと。
東京の家は高くて対象外だと思っていた私ですが、帯コピーにあった「東京には東京の買い方がある！」というフレーズにも興味をそそられました。
読後感として、東京であれどこで買う場合も、資産価値の落ちにくいマンション・家の持つ条件を知った上で、全てを満たすと高額になるので、自分のライフスタイル・考え方に合わせて、譲れない条件を守りながら選択するのがポイントだと感じました。
東京で家を買おう！という気持ちにはなりませんでしたが、資産価値の落ちにくい不動産のポイントを理解できたことは、この本を読んだ収穫でした。
以下は気になったポイントです。
・資産価値は、その家を１０年後等に売るとしたら、その価格が常に住宅ローンの残債より上回っているか、また、貸すとしたら高く貸せるのか、賃料が必要経費（住宅ローン返済額、管理費、修繕積立金、固定資産税など）の合計より上回っていることが判断基準となる（ｐ１９）
・将来をきちんと考えて、支払えるのであれば、少しだけ価格が高かったとしても購入後価値が落ちにくいだろう「いい物件」を購入しようとする視点がとても大切（ｐ３９）
・東京は４つのエリアがある、１）東京東部の低地エリア、郊外エリア：買うのも借りるのも安い、２）東京北部の山手線駅、沿岸エリア：賃料高いが買うのは安い、３）ブランド形成がされているエリアで、物件高いが借りると安い、４）どちらも高いが、資産価値が安定している（ｐ４３）
・木造住宅は築２０－２５年で、評価ゼロとされる。法定耐用年数が２２年とされているので。専用住宅の平均寿命は６５年という報告もある。従って２２年経過後に、土地の価値以上にローンが残っている場合は、耐久消費財となる（ｐ５３、５４、５６）
・鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリートマンションの耐用年数は４７年とされているが、それを過ぎたマンションは多数存在する（ｐ６１）
・不動産の価値には３種類あり、１）自分自身が住む価値、２）よい条件で人に貸せる価値、３）よい条件で人に売れる価値、である（ｐ８８）
・賃料は価格と比べると、経済変動の影響を受けにくいという傾向があるので、賃料が高いエリアは、やはり手堅い（ｐ９０）
・価格が下がりにくいマンションの条件は、１）人気沿線・人気駅、２）徒歩５分以内、３）高台に建つ、４）有名校がある街、５）良い庭園がある、６）南東、南西など、南が入っている日当たり良好、７）東南・南西の角部屋やずっと日差しが入るので、８）最上階、９）眺望が良い、１０）総合病院が近くにある、１１）大手デベロッパーが売り主のブランドマンション、１２）スーパーが２店舗以上ある、１３）図書館、公的スポーツ施設がある（ｐ１３２まで）
・物件がある、駅を買う、街を買う、地域を買う、という考え方が重要、後から変えられる（内装、設備）に飛びつかない（ｐ１３３）
・一人や二人の世帯には、冷暖房効率や光熱費などを考慮すると、６０平方が適切という考え方もある（ｐ１３９）
・新耐震の基準、１９８１年６月というのがポイント、新・新耐震は２０００年６月から（ｐ１４９）
・東京都「過去の水害記録～浸水実績図」は、確認しておくべき、標高を調べるには、国土地理院の「土地条件図」（ｐ１５８）
・グーグルアースの「ラムゼイ歴史地図」で、古地図が見れるようになった（ｐ１６３）
・昭和１６年の地図は、第二次世界大戦前の地図なので、現在の状態に変わる前に何であったのか状況がわかる（ｐ１６４）
・市町村役場で、ボーリングデータを確認して、N値５０以上＝良好な地盤の目安、を確認する（ｐ１６５）
・マンション総取得費とは、マンションの物件価格（頭金＋住宅ローン借入額）＋諸費用であり、自己資金＝諸費用＋頭金である（ｐ１９３）
・よい物件を見つけるコツとしては、１）よいパートナー（不動産コンサルタントなど）を見つける、２）焦らないこと、でも良い物件に出会ったときの準備をしておく、３）購入をする条件をまとめておく、４）購入成功のためのファイルを作っておく、５）頻繁に物件を見て、相場より低い価格で出ている価値ある物件を狙う、６）現場に足を運んで見る、７）マンション比較時は、坪単価で比較、８）上下左右の間取りを確認する（ｐ２３６まで）
・注目エリアとして、品川、中野、二子多摩川（ｐ２６４まで）
・家購入を目的にするのではなく、その家を購入することによって訪れる幸せな未来を目標にすべき（ｐ２６９）
２０１５年１１月８日作成
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